2013年提案：提升楼宇经济发展能级，促进区域经济稳定增长
提升楼宇经济发展能级，促进区域经济稳定增长
静安区工商业联合会
区委九届五次全会对静安区经济发展提出了“以提高经济增长质量和效益为中心，稳中有进、进中提升”的要求。发展楼宇经济，对于开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等都有重要作用，它不仅可以用较小的代价换来更大的经济效益，而且还能有效化解土地资源日渐稀缺的约束，是实现区域经济结构优化升级，提高城市中心区域效应，实现可持续发展的必由之路。因此，进一步做优做强楼宇经济这一平台和载体，探索楼宇经济发展的新途径和新模式，是培育新的经济增长点的有效途径和实现区域经济可持续增长的有效实现形式，也是科学发展观在经济工作中的具体实践。
一、静安楼宇经济发展现状
近年来，区委、区政府按照市委、市政府提出的中心城区大力发展现代服务业的要求，紧密结合静安实际，制订了一系列鼓励和扶持我区楼宇经济发展的政策、措施和办法。经过几年的积极探索、大胆实践，我区楼宇经济经历了从无到有、从小到大、从分散到集中的发展过程，形成了一批具有集聚和带动作用的高品质楼宇资源，在经济发展领域的地位及作用日益提升，楼宇经济已成为静安区经济发展的主要支撑载体。据不完全统计，目前，全区共有商业商务楼宇200余幢，总建筑面积约430万平方米。2011年，100幢重点楼宇税收约140亿元，占全区税收总收入的64%；亿元楼19幢，贡献税收121.8亿元，占全区总税收的56%；其中，月亿楼4幢，贡献税收70.8亿元，占全区总税收的32%。
通过大力发展楼宇经济，静安区经济发展实现了三个转变：一是实现了“平面经济”到“立体经济”的转变，拓展了发展空间，推动了区域经济快速增长；二是实现了从传统产业到高端产业的转变。通过楼宇招商，总部经济、金融服务、专业服务、高端商贸、文创产业等现代服务业快速发展，全区第三产业比重已超过95%；三是实现了对经济发展的粗放式管理到精细化服务的转变。通过“楼宇服务联盟”、“白领驿家”等服务平台的搭建，拉近了政府和企业间的距离，为企业做大做强提供了良好环境。但同时，静安楼宇经济的进一步发展也面临自身地域面积狭小、楼宇增量减少、周边区县竞争激烈等因素的制约。
二、静安楼宇经济发展存在的问题
（一）商务成本持续增高，区位优势有所弱化
“十二五”时期上海将形成多极化发展格局，城市化进程不断加快，交通网络和信息化建设快速推进，全市功能布局发生很大的变化。陆家嘴和外滩、黄浦江沿线、大虹桥地区、世博板块等金融中心、航运中心、贸易中心主体功能区的地缘优势、政策效应将会逐步释放。而周边区更是将发展楼宇经济作为优化产业结构、加快完善城市功能、有效提升城市形象的重要抓手，纷纷出台相关政策措施，宣传、推介、扶持和服务楼宇经济，中心城区同构化竞争日趋激烈。相对静安而言，一些次中心区域楼宇租金相对较低，楼宇设施较新，可供租赁的面积充足，对静安招商、留商形成了一定的冲击。近几年，静安的一些优质企业出现外迁现象，其中包括通用电器等世界500强企业。
（二）楼宇品质落差较大，产业集聚度不高
首先，受商业商务楼宇的租赁买卖方式的影响，除南京西路沿线的甲级商务楼外，相当部分的商务楼宇经营形式不是整体营销，而是混合式的，其中还有一定比例的炒楼者，这就造成了无论是在资源掌控上，还是在统一管理和招商导向的选择上，都比单一的整体经营的形式难度大，操作起来比较复杂，难以调控。其次，楼宇投资人重招租，对入驻企业缺乏筛选，入驻企业关联度低，楼宇专业化不强，难以形成品牌效应和产业集聚效应。
（三）配套环境有待完善、尚未形成整体效应
从外部环境来看，交通、停车、市容卫生等问题仍然影响着楼宇经济的发展。从内部环境看，由于部分老旧商业商务楼宇的智能化、自动化、信息化水平及物业管理水平不高，影响了商业商务区的整体形象，也很难吸引高品质企业入驻。在政策扶持上，由于缺乏促进楼宇经济发展的实施细则、考核办法及对楼宇业主和物业管理企业的奖励政策，很难形成楼宇经济发展的整体合力，导致楼宇闲置和税源流失。
三、进一步提升楼宇经济发展能级的实现路径
（一）高标准建设楼宇资源。以建设城市综合体为目标，积极推进嘉里中心二期、大中里等项目建设，力争早显功能、早出效益。进一步加强对会德丰、1788广场等新建楼宇的服务、引导，重点引进国内外大型公司、知名企业的区域总部或其分部、结算中心、销售中心等，打造区域商业商务楼宇精品。
（二）高效能盘活楼宇资源。从增强楼宇经济的集聚和辐射功能出发，把握好发展梯次，坚持以以大带小、以大为主，着力培育亿元楼等高端楼宇，带动中小楼宇和创意产业园区；要坚持高低配套、以高为主，既要培育满足高端业态发展的楼宇，也要关注满足配套业态发展的楼宇；要坚持以存量促增量，推动楼宇经济又好又快发展。
（三）高水平管理楼宇资源。商业商务楼宇对物业管理的要求已不仅仅是单一的设施管理或客户服务管理，而是集物业设施管理、楼宇经济平台构筑、楼宇文化培育等功能于一体。应重视物业管理行业的素养提升，针对部分楼宇物业管理不到位，附加功能、个性化服务不够等问题，引导商业商务楼宇的管理主体提升物业品质。
（四）高质量培植楼宇资源。楼宇经济的发展，需要有一定的经济、文化积淀的环境和金融、交通、信息、人才、社会等综合要素的支撑。从本质上说，楼宇经济的竞争是区域综合资源优势的竞争，发展状况如何，关键看能否整合自身的优势、提高对区域内外资源的吸纳能力。应根据楼宇经济对环境品质和产业配套的较高要求，依托静安商业商务配套成熟和社会事业比较发达的优势，形成区域性楼宇经济发展平台，进一步优化楼宇经济发展环境。
四、进一步提升楼宇经济发展能级的实现路径的对策建议
当前，无论从宏观经济形势，还是从区域经济社会发展实际看，静安要成为“建设上海现代化国际大都市标志性地区”，就必须进一步创新楼宇经济发展思路、优化楼宇经济发展规划、完善楼宇经济发展政策、强化楼宇经济发展机制，坚持政府引导、市场配置和企业主体的原则，努力实现双赢或多赢目标，并着力从以下几个方面下功夫。
(一)明确发展导向
1、建议按照区域性控详规划、经济社会发展规划、产业发展规划“三规合一”的要求，组织专门力量会同有关部门制定楼宇经济发展规划或行动计划，对楼宇群的布局规划、功能划分、产业导向、政策协调等作出统筹安排。
2、梳理目前已出台的各类优惠政策，把现代服务业政策、总部经济政策、上市融资政策、科技创新政策等与楼宇经济相关政策的进行汇编，用足、用好现行政策。建议出台《关于加快发展楼宇经济的意见》及经济奖励办法、奖励标准等文件，推动发展楼宇经济。
3、结合明年开展的第三次经济普查，成立由发改委（统计局）、投资服务办、商务委、工商局、房管局、税务局等相关部门组成的工作小组，深入调查全区的楼宇经济现状，掌握楼宇资源状况、楼宇分布、功能结构、经营管理状况、楼宇内入驻企业的产业结构、税收归属、物业管理、租赁情况等信息资源，建立楼宇档案信息数据库。
（二）加大扶持力度
4、对符合区域产业发展方向的进驻企业，根据转入和新进驻楼宇企业的注册资金，以及当年对财政新增贡献额等情况，分别实行财政资助，吸引企业注册入驻本区楼宇。对带动经济发展和产业升级有重大贡献的企业，在政策上采取“一企一策、一事一议”的办法予以扶持。
5、在调查研究的基础上，做好招商项目储备，确定一批重点培育的商业商务楼宇，实行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制，引导楼宇业主注重引进区外优势企业。
6、加强楼宇设施更新提升的政策引导，明确改造标准与内容，充分调动业主和物业管理企业的积极性、主动性，鼓励楼宇二次开发改造，提高楼宇档次，更好地满足市场需要。
（三）形成招商、留商合力
7、成立由区委、区政府领导牵头，各相关职能部门和社区（街道）共同组成的发展楼宇经济工作领导小组，加强对楼宇经济发展的组织领导。建立了领导联系楼宇大项目制度，加强工作指导协调。
8、楼宇经济的各相关部门及社区（街道），要在进一步统一思想的基础上，完善招商、留商组织体系，形成楼宇经济发展合力。设立楼宇招商奖励资金，积极鼓励社会中介招商，对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主和个人给予奖励。充分调动楼宇业主招商、留商的积极性，引导业主进行楼宇功能定位，对一些不符合自身定位的企业进行置换和交流。”。
9、建立企业与政府顺畅双向的信息沟通机制，定期调查、专人走访辖区楼宇。及时在新建楼宇设立综合服务窗口，为有落户意向的企业提供开办、注册等全程优质服务。对已建楼宇的现有入驻企业规模、行业特点、房屋品质、物业管理水平进行综合分析，深入挖掘有利于产业延伸的资源，最大限度地发挥现有楼宇潜力。
（四）优化发展环境
10、加快政府职能转变，按照“服务为先、管理跟上”的原则，积极安排解决楼宇建设和招商过程中的困难和问题。特别是主动协调楼宇经营方和供电、供气、供水、交通、银行、税务、海关等方面的关系，支持楼宇经济的发展。整合区域内旅游、健身、餐饮、教育、医疗等特色资源，构建配套服务平台，为楼宇入驻企业提供便捷、高效的优质服务。
11、提升综合服务功能，实现服务精细化。随着商务楼内入驻企业员工的多元化，来自全国各地和国外、境外的企业员工的日渐增多，其生活习性、子女教育、购物、就医、娱乐等均会有新的要求。为此，必须尽早提升商业、商务、权益维护、政治需求、社会交往、公共安全、公共物品需求等的区域综合服务功能。
12、积极引进知名开发企业和物业经营公司，培育树立楼宇建设和楼宇管理的品牌化理念，引导楼宇经济向品牌化、精品化发展。制定楼宇管理导则，特别是建立楼宇星级管理制度，明确星级楼宇评级标准，开展楼宇管理评级活动，推进楼宇信息化、标准化管理。